De hypothecaire lening

Veel particulieren sluit een hypothecaire lening af voor de aankoop van een woning. Een hypotheek kan naast de aankoop van een woning, ook voor andere registergoederen verkregen worden. Een ander voorbeeld van een registergoed is een schip. Een Wft hypotheek adviseur kan uitleg geven over de juridische aspecten van een hypotheek.

Vanaf 2013 kan er alleen nog maar hypotheekrente aftrek verkregen worden op een lineaire hypotheek of een annuïteiten hypotheek. Deze twee hypotheekvormen worden toegelicht.

Wat is een hypotheek?

Ten behoeve van een geldgever wordt een hypotheekrecht gevestigd op een woning. Voor een geldgever geeft dit “extra” zekerheid dat een deel van de verstrekte lening teruggevorderd kan worden. Als een particulier (of bedrijf) de geldnemer niet aan zijn betalingsverplichting voldoet, kan de hypotheekverstrekker met voorrang de opbrengst van de woning verkrijgen. Dit biedt extra zekerheid die een gemiddelde particulier anders niet had kunnen geven. Een gemiddelde starter op de woningmarkt heeft weinig tot geen spaargeld om te investeren in een woning.

Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek?

De annuïteitenhypotheek is de hypotheek die de meeste particulieren afsluiten. Een annuïteitenhypotheek heeft een belangrijk voordeel dat de maandlasten over de volledige periode gelijk blijven. Dit betekent dat het aandeel aflossingen in de eerste periode laag is en het rente aandeel hoog. Naar mate de periode van de hypotheek vordert neemt het aandeel aflossingen toe en neemt het rente aandeel af. Dit wordt veroorzaakt doordat er gedurende de tijd er afgelost wordt, waardoor het rente aandeel daalt. Deze vorm van hypotheek is gebruikelijk bij starters en gezinnen. Deze doelgroepen willen over de volledig hypotheek periode (meestal 30 jaar), de zekerheid hebben van een gelijkblijvende maandlast. Vooral bij de beginperiode hebben de starters en gezinnen weinig te besteden, waardoor er behoefte is aan een zo laag mogelijke maandlast.

Een lineaire hypotheek heeft over de volledig looptijd een vast bedrag aan aflossingen. Er wordt afgelost, waardoor er over de looptijd van de hypotheek het rente aandeel afneemt.

Een doelgroep die vaak gebruik maakt van deze hypotheekvorm zijn de 50 plussers. Deze doelgroep weet dat er binnen een relatief korte periode de pensioengerechtigde leeftijd wordt bereikt. Dit betekent dat het inkomen zal dalen, waardoor de behoefte over het algemeen is dat de maandlasten lager zijn.

Een Wft hypothecair krediet adviseur kan goed in kaart brengen welke hypotheekvorm het beste bij jou past. Er wordt een passend advies gegeven over de huidige financiële situatie, de wensen en belangrijke factoren die bij een bepaalde levensfase horen.

Hypotheekrente

Zoals hiervoor beschreven kent de annuïteitenhypotheek gelijkblijvende lasten over de hypotheekperiode en kent de lineaire hypotheek dalende lasten over de hypotheekperiode. Eén belangrijke opmerking die hierbij gemaakt dient te worden is dat de hypotheekrente wel een gevolg kan hebben gedurende de looptijd van een hypotheek.

Er kan gekozen worden voor verschillende rentevast termijnen bij het afsluiten van een hypotheek. Deze rentevast termijnen variëren van helemaal geen vaste periode en dus een variabele rente. De variabele rente is gelijk aan de marktrente (Euribor) plus een risico-opslag. Vervolgens kan er voor een rentevast termijn tussen de 1 en 30 jaar worden gekozen. Als er voor een langere rentevast periode wordt gekozen is het rentepercentage vanaf de eerste dag hoger.

Voorbeeld:

Indien je een hypotheek voor 30 jaar afsluit met een rentevast periode van 10 jaar is er een rentepercentage van 2% van toepassing. Sluit je deze zelfde hypotheek af met een looptijd van 30 jaar maar met een rentevast periode van 30 jaar af, dan is het rentepercentage 3%.

Op moment dat de marktrente laag is, is het verstandig om de rente zo lang mogelijk vast te zetten. Bij voorkeur over de volledige looptijd van de hypotheek. Is de marktrente hoog en verwacht je dat de rente gaat dalen, dan kan het verstandig zijn om de rente korter vast te zetten.

Blijf ervan bewust dat de marktrente lastig te voorspellen is en dat financiële zekerheid vaak de beste keus is. De regel leert dat het meestal beter is om de rente zo lang mogelijk vast te zetten.

Hypotheek aanvragen

Bij de aanvraag van een hypotheek zijn een aantal factoren van belang.

• Het inkomen van de aanvrager.
• De waarde van de woning.
• Overige factoren

Het inkomen van de aanvrager

Er wordt door hypotheekverstrekkers (meestal) gebruik gemaakt van één methode om te bepalen of er voldoende inkomen is. Dit is de methode “woonquotes”.

De woonquotes schrijft voor dat de financieringslasten niet hoger mogen zijn dan een bepaald percentage van het bruto-inkomen. De formule is relatief eenvoudig, dit betreft het bruto-inkomen vermenigvuldigd met de woonquotes. Er dient wel rekening gehouden te worden met huidige aflossingsverplichtingen of alimentatie.

De waarde van de woning

Naast het inkomen is ook de waarde van het onderpand een belangrijke factor in de beoordeling voor het verstrekken van een hypotheek. Er wordt een bepaald percentage van de waarde van het onderpand als maximale hypotheekbedrag gehanteerd. Deze beoordeling noemt men de verstrekkingsnorm. Deze verstrekkingsnorm is vastgelegd in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en is inmiddels afgebouwd tot 100% van de marktwaarde. In de praktijk betekent dit dat een koper van een woning ook spaargeld moet inbrengen. De belangrijkste reden is dat naast de woning ook overdrachtsbelasting, de hypotheekadviseur en de notaris kosten in rekening brengen. Deze kosten vallen niet onder de marktwaarde van de woning en kunnen niet gefinancierd worden.

Overige factoren

Onder de overige voorwaarden wordt onder andere verstaan het kredietverleden van een hypotheekaanvrager. Het krediet verleden wordt getoetst bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) te Tiel. Daarnaast is één van de overige voorwaarden het dienstverband dat de aanvrager heeft bij zijn werkgever. Een vast contract gaat in de regel boven een tijdelijk contract. Er zijn echter wel voldoende mogelijkheden voor mensen met een tijdelijk contract, zolang er aangetoond kan worden dat er de afgelopen jaren een stabiel inkomen is geweest. Het gaat om consistent inkomen.